Le sujet de l’urbanisme conditionne tous les autres

Oui au logement social,
mais sans les SMS et sans les HLM

Cadre juridique des secteurs de mixité sociale et du DPU

1.

a) Secteurs de mixité sociale

• Base légale : Articles L. 302-5 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH), intégrés dans le PLU(i) via l’article L. 151-15 du Code de l’urbanisme (CU).
• Obligation : Les communes soumises à l’article 55 de la loi SRU (25% de logements sociaux) doivent désigner des secteurs où s’applique une obligation de mixité sociale dans les programmes neufs (art. L. 302-8 CCH).
• À Bois-le-Roi : Le PLUi^? applique cette mixité à 100% de la zone urbaine, ce qui signifie que tout projet de plus de 1 à 3 logements doit respecter un quota de logements sociaux (selon l’art 3.4 du règlement écrit du PLUi de 75 à 100%).

b) Droit de Préemption Urbain (DPU)

• Base légale : Articles L. 211-1 à L. 213-5 du Code de l’urbanisme.
• Portée : Permet à la commune de préempter tout bien mis en vente dans les zones urbaines (art. L. 211-1 CU), notamment pour réaliser des opérations de logement social (art. L. 212-1 CU).
• Prix de préemption : Fixé par la commune, possiblement inférieur au prix du marché, ce qui peut décourager les ventes et peser sur les valeurs foncières.

 2. Menaces sur la valeur du foncier

a) Baisse de l’attractivité immobilière

• Effet sur les promoteurs : L’obligation de mixité sociale (art. L. 302-8 CCH) réduit la rentabilité des projets, incitant à la densification et à la standardisation des programmes. Ils bénéficieront de subventions, de garanties d’emprunt, d’exonération de taxe foncière, de dérogation au PLUi etc…
• Conséquence : Moins de projets haut de gamme, donc une baisse de la demande et des prix pour les biens existants.

b) Dérogations aux règles du PLUi pour les secteurs de mixité sociale

• Densité et hauteur Stationnement : L’art. L. 152-6 du CU permet de déroger aux règles de COS, de hauteur ou d’emprise au sol pour les programmes incluant du logement social.
• Risque : Ces dérogations favorisent une urbanisation dense et peu qualitative, dégradant l’attractivité de la commune.

c) Impact du DPU sur le marché

• Insécurité juridique : Le DPU (art. L. 211-1 CU) crée une incertitude pour les propriétaires, qui peuvent voir leur bien préempté à un prix inférieur au marché.
• Exemple : À Bois-le-Roi, le DPU peut être utilisé pour acquérir des terrains ou des maisons afin d’y construire du logement social, ce qui peut faire baisser les prix dans les zones concernées.

3. Menaces sur le cadre de vie

a) Saturation des infrastructures

• Écoles, crèches, transports : L’arrivée de nouveaux habitants via le logement social peut saturer les services publics, déjà sous tension (art. L. 302-1 CCH sur l’équilibre social de l’habitat).
• Exemple local : Les écoles de Bois-le-Roi sont déjà en capacité maximale ; une densification accrue aggraverait la situation.

b) Transformation du tissu urbain

• Uniformisation du bâti : Les dérogations pour la mixité sociale (art. L. 152.6 CU) permettent des programmes standardisés, peu adaptés à l’architecture locale.
• Perte de tranquillité : La densification et l’arrivée de nouveaux habitants modifient l’ambiance résidentielle, traditionnellement calme et familiale.

c) Risque de ghettoïsation

• Concentration de précarité : Une application trop large de la mixité sociale peut aboutir à une concentration de ménages en difficulté, créant des déséquilibres sociaux (art. 1^er de la loi SRU sur la mixité sociale). "La concentration de logements sociaux de 75 à 100% voulue par la densification à marche forcée (+ 2000 habitants sur Bois-le-Roi pour commencer) entraînera fatalement des problèmes de sécurité comme le prouve malheureusement et quotidiennement notre actualité.